中铁，一直是基建大佬的代表。

作为全球最大的交通基建工程承包商，中国中铁建造过京九铁路、北京丰台站等无数铁道、大桥、车站。

(相关资料图)

而在地产领域，中铁同样一直在低调耕耘。

除了旗舰平台中铁置业，中铁旗下还有中铁四局、中铁诺德等平台，纷纷活跃在一二线城市的土地市场。

在刚刚过去的上海土拍中，中铁置业报名了多个地块，以19.05亿竞得热门的徐汇区田林地块，羡煞了各大开发商。

中铁二级子公司中铁诺德，去年60亿豪取两个地块，但一项目却陷入孤岛求生的困境，连续两次开盘认筹率都只有10-15%左右。

这或许说明，一些盲目拿地的国央企，正开始付出代价。

1

住宅新兵，初入上海

中铁是建筑业的绝对巨头，2022年排名世界500强企业第34位。

作为老牌央企，中国中铁根基深厚、谱系庞杂，子公司孙公司更是遍布全国。

中铁诺德，隶属于中国中铁二级子公司中铁建工集团，以开发商办地产为主，上海诺德国际中心就是其标杆项目。

这家国企二级子公司，2022年前还从来没有在上海做过住宅，但一出手就是大手笔。

2022年，中铁诺德大举拿地，先是超20亿拿下临港新片区纯宅地，又联手中铁置业，40.22亿竞得青浦区地块。

青浦项目中铁虹桥逸都，由于是老大哥中铁置业操盘，加上不错的区位，一直是大虹桥热门楼盘，去年取得三开三罄的好成绩。

不过，到了自己操盘的临港项目，中铁诺德的问题开始暴露。

2

地段不佳，孤岛求生

恰好有粉丝要去临港看房，于是我们从市区驾车出发，开了一个多小时，终于到达了临港新城。

临港新城，总爷4月实拍

虽然是工作日中午，但是问我们随便进了一家小商场午餐，停车位竟然是爆满的。

这两年，临港新城放缓卖地节奏，加强人口和产业导入，显然有了更多人气，这也成为了临港楼市的底气。

总爷先和粉丝来到临港103板块，这边有中建、鹏瑞项目在售，几个销售都告诉总爷：

“ 临港新城楼市正在快速回暖，客户的热度高了不少。”

由于规划落地加快，临港的101、102、103板块在快速形成一个宜居社区。

临港103板块，总爷4月实拍

好的规划，确实给项目加分不少。

粉丝表示这里比想象中成熟，决定再去周边板块看看。

随后我们来到105板块的中铁诺德璟宸，就在驾车前往的路上，周边环境越来越不对。

中铁诺德璟宸项目周边，总爷4月实拍

在狭窄的通道上，因为要避让大卡车，险些翻车到田地里，粉丝吓得叫出声，总爷也惊出一身冷汗。

中铁诺德璟宸项目周边，总爷4月实拍

到了售楼处，粉丝惊叹道：

没想到上海还有这么“孤岛”项目。

总爷通过航拍镜头来了个特写，周边至少2公里内都还是荒地和农田。

总爷走过上海滩上百个楼盘，包括崇明岛等地方，还是第一次见到这样荒凉的景象。

走进售楼处，没看到任何客户的影子，只有销售卖力地给讲解着“规划”。

总爷只能笑笑不说话，粉丝也失去了兴趣，样板间都没看就准备离开。

上海虽然市场好，但是如果地段太偏，规划落地太久，大部分客户还是很难有信心的。

这或许也体现出中铁诺德拿地时欠缺考虑，酿成苦果。

3

项目滞销，困难重重

离开售楼处，总爷小心翼翼地开出孤岛，粉丝问总爷：

选择在这里开发，到底是咋想的啊？

只能说是央企手里钱太多，可能不做市调就盲目出手，但却没有匹配的产品和营销能力解题。

对于这个项目，市场也已经用脚投票：

2022年12月，中铁诺德璟宸入市首秀。

378套房源仅57组客户参与摇号，有效认筹率约15.1%，成为去年上海开盘人气倒数的楼盘之一。

2023年5月，中铁诺德璟宸再次认筹。

据6月3日项目官微公示的摇号结果，404套房源仅39组客户参与摇号，有效认筹率不足10%，甚至还不如首开。

作为献礼公司20周年的产品，中铁诺德在上海独资操盘的首秀，显然不是很体面，还惊动了集团领导。

3月9日，中铁诺德党委书记、董事长高俊生，赴上海诺德璟宸项目调研，并提出具体要求：

“管理人员要担当作为，敢于直面问题。”

中铁诺德董事长视察项目，来源于中铁诺德官方微信

这也让总爷想起那句：今天销售时流的泪，都是拿地时脑子里进的水。

随着临港土拍重启，更多优质地块被放上货架，不少房企虎视眈眈，整个区域会面临更加残酷的竞争。

留给中铁诺德的时间，真的不多了，目前看还没有太好的解法。

在总爷看来，这两年地产救市，很多资金都流入了国企，也让一些国企开始新一轮大举拿地。

不过房地产是一门专业活，国企拿地容易，能卖掉才是真本事。

中铁这个超级央企上海“翻车”的故事，值得我们思考。

关于央企中铁拿地失误导致滞销，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。